İPA raporu: Ofisleri konuta dönüştürmek sorunu çözer mi?
İPA’nın İstanbul’da 10 bin boş ofisin konuta dönüştürülmesine ilişkin hazırladığı teknik değerlendirme raporuna göre, söz konusu uygulama ulaşım altyapısına yük getirecek, sosyal ve teknik altyapı alanlarında yetersizlikler yaşanacak
Konut ve kiralardaki fahiş artışlara karşı yeni bir adım atılarak boş ofislerin konuta dönüştürülmesine dair düzenleme 18 Ağustos’ta Resmi Gazete'de yayımlandı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum da 50 bin ofisin konuta dönüştürüleceğini açıkladı.
Kiralanamayan ya da satılamayan ofislerin konuta dönüştürüleceğini belirten Kurum, Twitter hesabından yaptığı açıklamada, “Konut-kira fiyatlarını düşürmek için her adımı atıyoruz! İstanbul’da yaklaşık 1.5 milyon, ülke genelinde 4 milyon metrekare arz fazlası nedeniyle kiralanamayan ya da satılamayan ofis konuta dönüştürülecek. Bu, 50 bin yeni konut demek! Yönetmeliğimiz yayımlandı.” ifadelerini kullandı. Düzenleme ile İstanbul’da 10 bin, ülke genelinde ise 40 bin adet yeni konut arzı oluşması hedefleniyor.
İstanbul Planlama Ajansı (İPA), İstanbul’da boş ofislerin konuta dönüştürülmesine yönelik yönetmeliğe ilişkin “Teknik Değerlendirme Raporu” hazırladı. Konut arzının düşmesine karşın nüfus artışının beraberinde gelen konut talebinin konut açığını doğurduğu belirtilen raporda, “Konut fiyatları ve kiralarındaki artışlar karşısında konutta yaşanan arz-talep dengesizliği barınma krizine işaret ediyor.” denildi.
“YENİ SORUNLAR ORTAYA ÇIKARDI”
Söz konusu değişikliğin, İstanbul’daki konut talebine ilişkin uygun fiyat gibi temel ihtiyaçları karşılamakta yetersiz kaldığı ifade edilen raporda, şunlar kaydedildi: “Özellikle Covid-19 salgını sonrasında ofis alanlarına olan talebin düşmesinin de bu geçici yönetmelik maddesine dayanak olarak alındığı anlaşılmakta. Kuşkusuz ki kentteki konut kapasitesinin artırılmasına yönelik her türlü yasal, idari ve teknik önlemin alınması zorunludur. Ancak bunun, geçici yönetmelik maddesiyle ofis alanlarının konut alanına dönüştürülmesi yoluyla sağlanması yeni sorunları ortaya çıkardı.”
ALTYAPI STANDARTLARI ORTADAN KALKACAK
Dünya örneklerinde konut talebinin yüksek, ofis talebinin düşük olduğu bölgelerdeki dönüşümlerin “lüks konut arzı” olarak şekillendiği, kent çeperlerinde kalan uygulamalarda ise hedef kitlenin öğrenci ya da düşük gelir grubu olduğu belirtildi.
Raporun İstanbul özelinde yapılan değerlendirme bölümünde, “Kent merkezlerindeki ofis/büro alanlarının konuta dönüştürülmesiyle birlikte konut nüfusunun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı (donatı) alanlarında standartlar büyük oranda ortadan kalkmış olacak.” diye vurgulandı.
TRAFİK YÜKÜ ARTACAK
İstanbul’daki trafik durumuna da dikkat çekilen raporda, bu tarz fonksiyon değişikliği uygulamalarının önemli riskler barındırdığı belirtilerek, “Mevcut ofislerin konuta dönüştürülmesi durumunda sabah ve akşam iş çıkışları için bu yolculuklar hala geçerli olup misafirin gelmesi, mesai saati dışı yolculuklarla özel taşıt trafiği bölgelerde yoğun olacaktır. Bu durumda iş yeri için yapılan ulaşım altyapısı bu talebi kaldıramayacağından trafik oluşması, zamandan kayıp yaşanmasına sebebiyet verecektir.” denildi.
Örneklem olarak ofislerin yoğun olduğu Maslak bölgesinin ele alındığı raporda, “Sadece Maslak bölgesinde gerçekleşecek ofislerin konuta dönüşümü süreci bölgedeki trafiğin yüzde 70 oranında artmasına sebep olacaktır.” bilgisi paylaşıldı.
“İHTİYACA YANIT OLAMAYACAK”
Merkezi iş alanlarındaki ofis/büro stokunun konut arz açığına kısa vadeli çözüm düşüncesiyle dönüştürülmesinin erken bir müdahale olarak değerlendirilen raporda, “Hâlihazırda konut fiyatlarının yüksek olduğu alanlarda ofis yapılarının konuta dönüştürülmesinin İstanbul’un sosyal konut ya da karşılanabilir konut ihtiyacına kısa dönemlik de olsa yanıt veremeyeceği anlamına geliyor.” ifadeleri kullanıldı.
“KONUTTAKİ ADALETSİZLİK DERİNLEŞİYOR”
TOKİ’nin günümüzde müteahhitlik faaliyetlerinin ağır bastığı ve lüks konut üretimiyle öne çıkan bir kamu kurumuna dönüştüğü savunulan raporun devamında şunlar kaydedildi: “Yapılaşmış çevrede ve kent merkezinde kalan askeri alanların sosyal ya da karşılanabilir konut üretiminden ziyade lüks konut üretimine açılması konuttaki adaletsizliği daha da derinleştirmiştir. Kiracılar, öğrenciler, iş yaşamına yeni başlamış gençler, yeni evliler ve emekliler gibi farklı grupların ihtiyaçlarına yönelik konut sunumunun olmaması ve ülke genelinde vatandaşların alım gücünün azalması konut krizinden öte daha derin adaletsizliklere neden oluyor.”
KONUT KRİZİNE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ
Raporun son bölümünde ise konut krizi adına sunulan ‘politika önerileri’ özetle şöyle sıralandı:
*Kamunun konut arzında uzun erimli talep eğilimlerinin ve kentleşme dinamiklerinin değerlendirildiği, bütüncül bir politika ve program sunmalı.
*Farklı planlama süreçleri ve kentsel müdahalelerde TOKİ ve Bakanlıklar gibi merkezi idare organlarının özellikle kamu arazilerinin kullanımında ve imar planlarının onaylanmasında İBB ve ilçe belediyeleriyle etkin bir ortak çalışma sürecini yürütmesi ilkesel bir tutum olmalı.
*Konut arzı ve mevcut krizin çözümüne yönelik olarak sunulan yasal düzenleme gibi müdahaleler yerel yönetim, vatandaşlar ve özel sektörün etkin dâhil olması ile üretilecek “acil eylem programları” kapsamında tarif edilmeli.
*Kredi düzenlemeleri farklı gelir gruplarına ve şehirlere özel olarak düzenlenmeli.
*Konut arzı mevcut afet riski azaltım uygulamaları göz önüne alınarak planlanmalı.
*Tahliye edilmeden yeniden yapılanma ilkesi merkeze alınmalı, sadece barınma koşullarının değil yaşam koşullarının iyileştirilmesi hedeflenmeli.