“Dövizdeki artış kentsel dönüşümü yavaşlatabilir”
Döviz kurunda yaşanan artış, TL’deki değer kaybı, inşaat maliyetlerinin artması ve faizlerin düşürülmesi İstanbul’daki konut sorununu nasıl etkileyecek? Kentsel dönüşümde ikinci bir sayfanın açıldığı Fikirtepe bu tablodan nasıl etkilenecek? Prof. Dr. Ali Hepşen ile konuştuk
Döviz kurunda yaşanan artış, konut piyasasındaki dengeleri de değiştirdi. Evini satmak isteyenler tapu işlemlerini iptal ederken birçok satıcı da ev ilanlarını geri çekti. Uzmanlara göre 2022 yılının başında konut fiyatlarında yüzde 45 oranında bir artış yaşanması bekleniyor. Peki, TL’deki değer kaybı, inşaat maliyetlerinin artması ve faizlerin düşürülmesi İstanbul’daki konut sorununu nasıl etkileyecek? Yakın zamanda yıkımların başladığı ve iki yıl sonra bitirilmesi hedeflenen Fikirtepe bu tablodan nasıl etkilenecek? Bu alanda çalışmalar yapan Prof. Dr. Ali Hepşen ile konuştuk.
- Son bir yılda hem kiralık hem de satılık konut ilanlarında büyük bir artış söz konusu. Bununla birlikte TL’nin ciddi değer kaybettiği bir dönemi yaşıyoruz. Ekonomideki bu belirsizlikler ve olumsuz hareketlilik konut piyasasını nasıl etkileyecek?
2017 yılından sonraki süreçte yeni inşaatlara yönelik ruhsat alımlarının azalması ve özellikle pandemi sürecinde, 2020 yılı yaz döneminde, konut kredi faiz oranı ortalamasının aylık %0,82 (psikolojik sınır olarak değerlendirilen aylık yüzde 1’in altı) düzeyine inmesi iki şeyi etkiledi: ilki, satış fiyatları yukarı yönlü eğilim gösterdi; ikincisi ise yeni arzın gelmemesine de bağlı olarak mevcut kiralık konutların kira değerleri arttı. TÜİK tarafından yayınlanan İnşaat Maliyet Endeksi verilerine baktığımızda, 2021 yılı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre üretim maliyetlerinde yüzde 39,54 oranında artış olduğunu görüyoruz. Dolayısıyla, artan üretim maliyetlerinin yeni üretilen konutlarda bu yıl içerisinde fiyatları daha da yukarıya taşıyacağı söylenebilir. Sorunuza ilişkin son bir nokta ise olayın yatırımcı boyutunda karşımıza çıkıyor. Gayrimenkul sektörü hane halkının barınma ihtiyacını karşılamasının çok ötesinde, önemli bir yatırım aracı olarak da görülüyor. Geçtiğimiz yılsonuna doğru, Cumhurbaşkanlığı Finans Ofisi (CBFO) tarafından hazırlanan Türkiye Hanehalkı Finansal Algı ve Tutum Araştırması’na göre, katılımcıların yüzde 54’ünün 250 bin TL tasarruf düzeyinde gayrimenkule yatırımı ilk tercih olarak öne çıkarttıkları görülüyor. Buradaki en önemli neden ise, diğer finansal araçlara göre daha güvenilir olması ve uzun vadede değer kaybetmemesi şeklinde belirtilmiş. Sanırım bu durum genetik miras olarak kodlarımıza işlenmiş durumda. Dolayısıyla gayrimenkul piyasalarında hareketliliğin farklı nedenlerle de olsa, önümüzdeki dönemde de süreceğini söyleyebiliriz.
- İstanbul özelinde ciddi bir artıştan bahsediyoruz, bu kentte yaşamanın birçok açıdan pahalı olduğunu da hesaba katarsak, önümüzdeki yıllarda İstanbulluları neler bekliyor?
İstanbul özelinde birkaç rakam vererek sorunuzu yanıtlamak isterim. İstanbul özelinde gerek Merkez Bankası’nın gerekse de MintLab’in sunduğu ve hazırladığı istatistikler ölçeğinde, İstanbul’daki konutların ortalama metrekare fiyatı eylül ayında 7 bin 528 TL olarak ölçülmüş. TL bazında konut fiyatları geçen senenin aynı ayına göre yüzde 28 oranında artmış. Eylül ayı konut satış sayıları ve konut ortalama satış fiyatları dikkate alınarak hesaplanan “Konut Satış İşlem Hacmi” düzeyi ise 19,6 milyar TL. İlgili aydaki satış işlem hacmi, uzun vadeli ortalama düzeyi olan aylık 8,5 milyar TL’nin de üzerinde gerçekleşmiş. İstatistikler bize İstanbul özelinde artan gayrimenkul fiyatları ortamında dahi piyasanın hareketli olduğunu gösteriyor. Fakat, mevcut konut kredi faiz oranı, ortalama konut fiyatı ve hane harcanabilir geliri düzeyleri dikkate alındığında konut alınabilirliği anlamında istatistiklerde kritik eşikte olduğumuzu belirtebiliriz.
EŞİK AŞILDI
- Neden kritik?
Örneğin, Konut Satın Alma Gücü Endeksi verilerine göre, İstanbul’da eylül ayında endeks değeri, eşik değer olan 100’ün üzerinde ve 103 puan olarak ölçülmüş; Konut Fiyat-Hane Gelir Oranı verilerine göre ise, İstanbul’da eylül ayında konut fiyatları ortalama hanehalkı harcanabilir gelirinin 2,99 katı olmuş ve eşik değer olan 3’e yakınlaşmış durumda. Dolayısıyla artan üretim maliyeti ortamında konut fiyatlarında bir gerileme olmayacağını hesaba katarsak, finansman koşullarının iyileşmesinin (faiz oranlarında düşüş) ve finansmana erişimin kolaylaşmasının (hane gelirinin artmasının) konut edinimleri noktasında belirleyici olacağını söylemek yanlış olmayacaktır.
- Döviz kurundaki dalgalanmalar ve TL'nin değer kaybı kentsel dönüşüme nasıl yansıyacak?
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan eylül ayı Türkiye geneli İnşaat Maliyet Endeksi verilerine göre, inşaat maliyetleri aylık yüzde 0,26 oranında, yıllık ise yüzde 39,54 oranında artış göstermiş durumda. İnşaat Maliyet Endeksi ile dolar kuru arasındaki korelasyon düzeyinin ise +0,98 olması, kurdaki değişkenliğin inşaat girdi maliyetleri üzerinde mutlak etkin olduğu gerçeğini bize gösteriyor. Kentsel dönüşüm süreçleri boş arsa üzerinde proje geliştirmeye kıyasla, hem proje öncesi hazırlıklar (mevcut alanda uzlaşı süreçlerinden alanın temizlenmesine) hem proje inşaat süreci (üretim maliyetleri ve kira giderleri dahil) hem de sonraki süreçler (satış pazarlama boyutu) dikkate alındığında, daha maliyetli, zahmetli ve emek yoğun inşaat süreçlerini karşımıza getiriyor. Belirttiğimiz unsurlar ve kurdaki aşırı oynaklıklar özel sektör geliştiricilerini bu alandan uzaklaştırmaya yönlendirebilir, geliştirici risk almaktan kaçınabilir. Bu durum ise kentsel dönüşüm süreçlerinde gecikmelere neden olabilir. Fakat, 2000’li yılların başındaki ve son 2-3 yıldır yoğunlaşan deprem tecrübeleri (İzmir-Elazığ) toplumun bu konudaki farkındalığını da artırdı ve deprem sonrası yapılmış konutlara yönelim arttı. Dolayısıyla, mülk alım tercihlerinde artan maliyete rağmen yine de şehir merkezinde yer alan kentsel dönüşüm projelerini tercih edebileceğini de belirtmeliyiz.
FİKİRTEPE NASIL ETKİLENECEK?
- Fikirtepe'de 11 yıldır sürdürülen ve zaman zaman da büyük bir sorun haline gelen kentsel dönüşüm projeleri yeniden başlatıldı. Fikirtepe'de asıl sorun neydi, neden başarısız oldu?
Fikirtepe konum olarak önemli bir bölge, İstanbul’un merkez alanlarından bir tanesi; İstanbul Finans Merkezi’ne de yakın konumda. Konum avantajına rağmen, belirttiğiniz gibi süreç çokça sancılı şekilde devam ediyor. Alanın tamamının aynı anda yapılaşmaya açılması, yüksek emsal ve bölgede faaliyette bulunacak inşaat firmaları için mali yetkinliklerine bakılmaksızın malikler ile firmalar arasında sözleşmelerin imzalanması sorunu başlattı diyebiliriz. Bölgedeki dönüşüme neredeyse eş zamanlı olarak başlayan Bağdat Caddesi dönüşüm süreci de bölgeye yönelik olası talebi kendine çekti. Dönüşüm hala devam ediyor ve biz bir süre daha burayı konuşmaya devam edeceğiz.
- Çevre Şehircilik ve İklim Bakanlığı ile Emlak Konut bu bölgede çalışmaları yürütecek. Dönüşüm projesi bu ekonomik koşullarda finansal olarak sürdürülebilir mi?
Bu alanda proje gerçekleştiren firmalar yüksek faaliyet ve finansal kaldıraç ile çalışmalarını sürdürdüler. Konut satışlarında yaşanan sorunlar, talebin alternatif alanlara kayması, sermaye yetersizlikleri bazı firmaları bu alanda olumsuz etkiledi, acı bir tecrübe oluşturdu. Zaman içerisinde bazı yapı alanları bakanlığa devredildi. Geçtiğimiz yıl sonuna doğru ise Fikirtepe’de dönüşümün tamamlanması için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı devreye girdi ve 5 milyar TL gibi önemli bir bütçe ayırdı. 15 bin yeni konutun üretimi söz konusu. Hedef önümüzdeki 2-3 yıllık zaman diliminde bu sürecin tamamlanması. Ancak burada göz ardı edilmemesi gereken önemli husus, artan kur ortamındaki yükselen bina maliyetleri. Yapılan çalışmalar dolar kuru ile bina maliyetleri arasında +0,98 gibi çok yüksek bir korelasyonun varlığını bize gösteriyor. TÜİK tarafından yayınlanan bina inşaat maliyet endeksinde yüzde 39,54 oranında yıllık artış olduğunu görüyoruz. Dolayısıyla, 15 bin konutun üretim sürecinde hedeflenen bütçenin aşılacağını öngörmek yanlış olmaz. Dolayısıyla, bakanlık katkısına ilave altyapı gayrimenkul yatırım ortaklığı, gayrimenkul sertifika ihracı ve gayrimenkul yatırım fonları gibi gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları kullanılarak da inovatif çözümler geliştirilmesine ihtiyaç olduğunu düşünüyorum.
- Fikirtepe'deki dönüşüm, Fikirtepe'nin ve Kadıköy'ün konut piyasasını nasıl etkileyecek?
Geçtiğimiz ekim ayı içerisinde bakanlık yetkililerinin paylaşmış olduğu bilgiler kapsamında hedef, bölgede yaklaşık 15 bin yeni konut üretilmesi. Sanırım mevcut durumda da 4 bin civarında konut üretilmiş durumda. Öncelikle eski yapıların ve çöküntü alanların bütününe yönelik dönüşümün tamamlanmasıyla Fikirtepe ve çevre bölgele bundan pozitif anlamda etkilenecektir. Diğer taraftan, bütün alanın dönüşmesiyle birlikte bölgede yaklaşık 80 bine yakın kişinin ikamet etmesi beklenebilir. İlave 15 binlik arz içerisinde mevcut malikler dışında kiralama ve satışa sunulacak konutların sayısının 10 bin civarında olacağını öngörmek yanlış olmaz sanırım; fakat buradaki sürecin üç yıl gibi bir zaman dilimine yayılabileceğini de unutmamak gerekiyor. İstanbul’da son 12 ayda aylık ortalama 20 bin adetin, son 1 yılda ise 240 bin üzerinde konut satıldığını; Kadıköy’de ise yine son 1 yıl içerisinde 10 bin adetin üzerinde konut satışı yapıldığını dikkate aldığımızda bölge kaynaklı bir konut arzının fiyatlar üzerinde sınırlı bir etkisi olacağını söyleyebiliriz.
- İstanbul’da ciddi bir konut sorunu ve bir de deprem tehlikesi söz konusu. İkisini birbirinden bağımsız değerlendirmek mümkün değil. Konut sorunu çözmek için gerekli şartlar nelerdir?
Konut sorununa ilişkin üretici ve tüketici tarafında üzerinde düşünülmesi gereken konular söz konusu. Özellikle arsa teminindeki sorunlar, şehirlerin merkez bölgelerinde boş arsa varlığının neredeyse bitmesi, arsa sahipleri ile yüksek paylaşım oranları, kurdaki artış nedeniyle üretim maliyetlerinde artışlar inşaat projelerini geliştiren firmalar açısından aşılması gereken sorunlar olarak karşımıza çıkıyor. Burada özellikle kentsel dönüşüm hem sağlıksız yapı stokunun sağlıklı hale getirilmesi hem de merkezde arsa teminine çözüm yaratılabilmesi açılarından önemli. Dolayısıyla, geliştirici firmaların bu alana farklı teşviklerle yönlendirilmeleri gerekiyor. Örneğin, bakanlık mevcut yapıda hak sahiplerine sağlamış olduğu konut kredilerinde faiz desteğini özellikle alan bazlı dönüşümlerde proje geliştiricisi kurumlara da sağlayabilir.
Diğer taraftan, demografik yapımız değişiyor, aile yapımız küçülüyor. 2006 yılında tek kişiden oluşan hane sayısı yüzde 6 iken, 2020 yılında yüzde 18 düzeyinde; doğurganlık hızı 1980 yılında 4,4 iken, bugün 1,76 düzeyinde; ortalama hane halkı büyüklüğü ise 2008 yılında 4 iken, bugün 3,30 düzeyinde. Rakamların bize öncelikle öğrettiği daha küçük metrekareli alanlara, belki de daha fonksiyonel alanlara ihtiyaç duyuyoruz. Geliştiricilerin de bu yönde proje üretimine yönelmeleri daha sağlıklı olacaktır. Tüketici boyutunda ise, finansmana erişimin maliyetli olması problemli bir alan; burada her ne kadar son TCMB’nin almış olduğu faiz indirimine bağlı olarak başta kamu bankaları konut kredi faiz oranlarında indirime gitseler de yüksek konut fiyatı ortamında oluşan aylık taksitler kredili mülk alımlarını sınırlandırıyor. Burada da kişilerin gelirlerinde bir artış oluşması ya da faiz oranlarının daha da düşmesi gerekiyor.